정말 궁금하다. 시장이 정부 정책에 굴복하고 고개를 숙일 것인가? 

얼마 전 추병직 건설교통부장관은 국민 앞에서 나서서 집값은 내릴 것이라고 단언을 하였다. 그처럼 부동산에 대한 강직한 신념을 갖고 있는 사람이라면 모를까. 일반 서민 대부분은 어느 장단에 박자를 맞춰야 할지 영 종잡을 수가 없다. 추장관의 호소에도 불구하고 세간에는 일명 추병직發 신도시투기 붐이 일고 있으니 말이다.

매스컴에서 지난 주 매매가가 몇 포인트 상승했느니 하면서 수천만원씩 집값을 우습게 들었다 놓았다 하는 날이면 괜히 내가 살고 있는 집만 안올르는 것 같아서 밤잠을 설치는 시민들이 한둘이 아니다.
쌍춘년 내집마련을 계획하던 사람들은 용하다는 점쟁이라도 찾아가 묻고 싶은 심정일 것이다.

부동산 점쟁이 하니 예전에 들었던 우스운 이야기가 생각난다. 10년 전 개포동에 용하다는 소문난 점쟁이가 있었다. 무슨 연유였는지 오는 손님마다 족족 낡은 주공아파트가 사지 않으면 큰 화를 입을 거라고 협박 비슷한 점꾀를 내놓았다고 한다. 결국 얼마 가지 않아 사기죄로 쇠고랑을 찼는데, 알고보니 주공아파트를 여러 채 미리 사놓고 손님에게 되파는 식으로 부정하게 재산을 늘였다는 것이다.
그런데 요즘 부동산 시장을 들여다 보면, 결국 그 엉터리 점쟁이 얘기가 맞지 않았나 생각이 든다.

1) 그렇다면 집, 과연 사야하는가? 아니면 거품이 가라앉을때까지 기다려야 하는가?

내 생각은 사야한다는 쪽이다. 특히 경쟁력이 있는 지역에 투기가 아닌 실수요자의 관점에서 접근하는 것이라면 더욱 그렇다. (여기서 실수요자는 거주자 뿐 아니라, 자신의 자산을 지키려는 방어용 투자자를 포함한다.)
거품이 있다면 반드시 꺼지기 마련이다. 하지만 이미 두둑한 수요자로 인해 고착이 된 가격이라면, 이미 그것은 거품으로 볼 수 없다. 시장으로 인정해야 한다.

그리고 나는 추장관이 나서기 전에 한 발 앞서서 움직였다. 지난 8월 이촌동에 있는 오래된 아파트를 계약했다.

집을 사기 전에 겪는 뻔한 고민들이 있다. 물건에 대한 의심과 시기에 대한 의심이 바로 그것이다. 과연 투자가치가 있는 집인지, 행여 사고 나서 떨어지는 것은 아닌지. 정부는 양도세 폭탄을 피하기 위해 연말까지는 매물이 쏟아질 거라고 하던데...

나도 예외는 아니였다. 사겠다는 결정을 내리기까지 고민을 많이 했다.
대신 혼자서 끙끙대는 대신에 여러 고수님들의 내공을 빌렸다. 고종완사장님이 쓰신 <부동산투자는 과학이다>를 두 번씩이나 읽은 뒤, 관심이 가는 지역의 부동산을 찾아가서 돌아가는 시황을 짚어 보았다. 평소 알고 지내던 세무사과 김교수님(이 분의 좋은 말씀은 밑에 적어두었다.)등 부동산 전문가를 만나서 자문도 구했다.

'지속적인 상승'쪽으로 결론을 얻게 된 배경에는 장기적인 이유와 단기적인 이유로 나눌 수 있다.

장기적인 관점에서
첫번째 이유는 단연 부족한 택지이다. 특히 수도권 안에서 집을 지을 수 있는 땅은 절대적으로 부족하다고 한다. 집에 대한 수요는 꾸준하게 늘고 있는데 주택공급이 미치지 못하니 집값이 오르는 것이다.
조만간 인구가 준다고 하니 집도 남아돌지 않을까 하는 생각도 들지만, 수도권의 경우에는 다르다. 지방에서 유입되는 인구로 인해 앞으로도 사회인구는 꾸준히 증가할 것이라고 한다. 

둘째, 화폐개혁의 가능성이다. 현 정부에서는 5천원권 신권을 만드는 등 애써 화폐개혁의 필요성을 외면하고 있지만,머지않아  십만원권 지폐가 등장하고 화폐개혁이 이뤄질 수 있다고 한다. 그렇게 되면 상대적으로 현금의 가치는 떨어지고, 반면 실물 가치는 오를 것으로 예상된다.

셋째, 시중에 떠돌고 있는 어마어마한 유동자금이다. DJ시대에 풀린 공적자금과 벤처자금, 그리고 각종 택지개발로 인해 어마하게 풀린 보상비 등 수십조에 달하는 돈뭉치가 아직까지 자리를 잡지 못하고 이리저리 투자처를 찾아 떠돌고 있다는 것이다. 게다가 경기부양을 해야 하는 정부 입장에서는 당분간 저금리 기조를 유지할텐데 그렇게 된다면 은행에 예치된 돈마저 빠져나갈 공산이 크다.

단기적인 관점으로 봤을 때도 상승에 대한 이유는 충분히 납득이 간다.
하나, 부동산정책의 변화조짐이다. 정부 스스로 부동산 억제정책의 실패를 자인하였고, 게다가 내년 대선을 앞두고 표심을 잡기 위해서라 공급정책으로 선회될 것으로 조심스럽게 점쳐지고 있다.

둘, 양도세 중과로 인한 매물 희소성 증가이다. 내년부터는 보유기간에 상관없이 양도세를 50% 내야 하기 때문에 다주택보유자에 내놓을 수 있는 매물은 더욱 귀해질 것이다.
정부에서 기대했던 양도세 포탄을 피하기 위해 시장에 내놓은 물건은 이미 추석 전에 소화된 것으로 보인다.
시장논리는 간단하다. 물건이 없으면 가격은 오르는 것이다. 그럼 얼마까지 오를까? 당연히 물건이 나올 때까지 오른다.

셋, 판교청약에 탈락한 14만명의 움직임이다. 이들은 강남아파트의 대체수요지를 놓고 용인, 분당, 송파 등에서 열띤 각축전을 벌일 것이다.

2) 산다면 어떤 집을 살 것인가?

셔츠를 하나 사겠다고 벼르다가 모처럼 백화점으로 나서도 막상 계산대 앞에 서면 두개를 들고는 한 참을 서성이는 사람이 있다. 아마 나도 그런 족속 축에 들 것이다.
고민 끝에 하나를 고르더라도 족히 일주일은 그 결정에 의심을 하고, 변심을 하기도 한다.
그런 나였음에도, 이번 결정까지의 과정을 돌이켜 봤을 때 의외로 순조롭운 진행이라 할 수 있었다.

마침내 최종 선택까지 올라 온 것은 재건축을 추진 중인 잠실의 중층 아파트와 이촌동에 있는 5층짜리 아파트이였다.
두 집의 공통점이 있다면, 우리 예산을 휠씬 넘는 금액이라는 것이다. 애시당초 누나와 힘을 합쳐 살 생각이긴 했지만, 우리가 동원할 수 있는 돈을 모두 합쳐도 턱없이 부족하였다. 

결국 당산동 아파트를 처분하고 거기에 회사 돈을 융통하여 중도금을 대기로 계획을 세웠다. 잔금은 부동산과 연계된 은행에서 대출을 일으키기로 했다.

잠실아파트와 이촌동 아파트를 놓고 일주일 정도 고민을 계속했다.
우선 잠실아파트의 장점을 살펴보면, 우선 모든 조합원의 소망인 재건축이 이루어진다면 대형평수가 주축을 이룰 것이다. 그리고 한강과 접해 있는 입지 덕에 운이 좋을 경우 한강조망권을 얻을 수 있다. 확실한 것은 아니지만, 현지 부동산에서는 머지않아 상업용지로 용도 변경이 성사될 공산이 크다는 소문이 흘러나오고 있다.
또한, 강남의 중심이 남동쪽으로 옮겨가고 있는 것을 감안한다면 10년 후 강남권의 중심이 될 가능성이 크고, 군의 반대 등으로 현실적으로 넘어야 할 산이 많지만 제2롯데월드의 건축허가가 날 경우 최대 수혜지로 부상할 것이다.

물론 단점도 있다. 우선 강남 재건축 상승의 핵으로 지목되고 있다는 것은 재건축 사업진행에 있어서 상당한 부담으로 작용하고 있다. 개발이 이뤄질 경우 그 파장에 대한 여파를 우려하기 때문에 쉽게 이뤄지기는 힘들 것이라는 전망이다. 올 초 실시되었던 안전진단에서 탈락한 것도 그런 배경이 있었다. 
부동산 정책과 시장 동향에 가장 민감하게 움직이는 단지라는 것도 마음에 걸렸다.

그에 비해 이촌동 아파트는 두가지 대형호재를 품고 있는 곳이다. 우선 용산지역은 미군기지 이전과 더불어 용산역사 민족공원을 조성하고 있는 곳이다. 공원화사업이 진행된다면, 인접해 있는 이촌동에도 큰 개발이익을 돌아 올 것이라는 것에는 의심의 여지가 없다. 
두번째 얼마 전 오세훈시장은 '한강 르네상스 구상안’ 문화·생태·관광벨트 대변신이라는 타이틀로 발표했다. 사뭇 정치적 색깔이 농후한 기사이긴 했지만, 분명 호재임에는 틀림없었다.
잠실에 비해 재개발사업은 상대적으로 손쉬울 것이다. 30년이 넘은 아파트인데다가, 저층이기 때문에 개발이익도 클 것이다. 안전진단도 일찌감치 받아 놓았다. 그리고 땅의 모양새가 아주 좋다.

단점으로는 도로변에 접하고 있는 상가동과 조합원 사이의 갈등이 해소되지 않고 있고, 두번째 거주지로서는 손색이 없지만 아무래도 잠실처럼 중심 상업지역과 바로 인접해 있지 않는다는 점이다. 강남권으로 진입하기 위해서는 다리를 건너야 하는 지리적인 부담도 갖고 있다.

마지막 선택까지 정확하게 하루가 걸렸다. 결국 다음 날 이촌동에 가서 도장을 찍었다. 누나는 내심 잠실을 계약하길 바랬지만, 마음을 바꾸지 않았다. 이촌동 특유의 분위기가 마음에 들었고, 또 부동산의 입심도 한몫을 했다.

3) 잔금과정

어렵사리 계약금을 치루긴 했지만, 잔금까지는 넘어야 할 산이 많았다.
중도금은 전세보증금과 회사돈을 융통해서 어떻게든 막겠지만, 잔금은 고스란히 대출을 일으켜야 했다.
고가아파트를 취득할 때 신규대출이 막혀있다는 것은 진작에 알고 있었지만, 부동산에서 무슨 꿍꿍이가 있는지 걱정말라며 큰 소리를 탕탕쳤다.

아니나 다를까 평소 거래하던 은행에 서류를 보여줬지만 난색을 지었다. 소유권이 넘어 온 뒤 석달이 지날 때까지는 담보대출을 일으킬 수가 없다는 답변이였다. 정상적인 방법으로는 은행돈을 쓸 수가 없었다.

혹시나 하는 마음에 W은행 대부계에서 근무하던 K과장에게 연락을 넣었다. 당산동 아파트 잔금을 빌릴 때 도움을 받았던 친구이다. 지금은 메릴린치에서 투자했다는 페닌슐라캐피탈에 대출상담을 하고 있다고 했다.
페닌슐라캐피탈은 대부업으로 국내에 들어온 회사라 꺼림직했지만, 우선 조건을 따져 보았다.
역시 은행권에 비해 1% 이상 금리가 높았다. 게다가 돈을 빌린 뒤 3년이 지나기 전에는 3%에 달하는 어마어마한 상환수수료를 물어야 하는 불리한 조항이 달려있었다. 저리의 대출상품으로 갈아타라는 것을 막어보자는 속셈이다.
울며 겨자먹기로 이 돈이라도 써야되나 했지만, 잔금일을 일주일 남기도 부동산에서 소개해준 곳으로부터 좋은 소식을 들을 수 있었다. (더 이상 자세한 얘기는 공식적으로 밝힐 수 없음을 양해해 주기 바란다.)

대출문제가 풀리니, 한결 마음이 놓였다. 집에 돌아와 뿌듯한 마음으로 계약서를 들척이는데 한가지 잊고 있던 것이 떠올랐다. 계약서를 적을 때 집주인 대신 대리인이 나왔던 것이다. 대리인은 다름아닌 매도인의 처였고, 집주인은 요양원에 입원 중이라했지만 위임장은 챙겼어야 했다.
아차 싶어서 지식검색에 들어갔다. 역시 대리계약의 경우, 반드시 매도자의 인감증명서가 첨부된 위임장이 있어야 계약이 발효된다는 내용과 함께 계약금과 중도금의 입금통장은 반드시 집주인 통장을 사용하라고 친절한 충고도 적혀 있었다.

덜컹 겁이 났다. 계약금은 물론 중도금까지 매도인의 처 명의의 통장으로 입금이 되었기 때문에 만의 하나 매도인이 나는 집 팔은 적이 없다며 원인무효소송이라도 들어온다면 낭패를 볼 것이 뻔했다.
물론 그러기 위해서는 나보다 먼저 아내를 배임죄로 집어넣어야 하니 정상적인 가정이 아니라면 모를까 현실적으로 가능성이 희박한 일이다.

아무튼 계약자체가 흔들릴 수 있는 큰 문제이니 매수인으로서 취할 수 있는 것은 빈틈없이 준비하기로 했다. 우선 늦긴했지만 인감증명이 첨부된 위임장을 받아 계약서를 보강하고, 그리고 집주인을 만나서 매도의사를 확인하는 절차를 밞아야 한다. 만약 집주인의 건강상태가 안좋아 매매의사 확인이 어려운 경우, 법정상속인 전원으로부터 처분동의서를 받아야 했다. 이것은 부동산에서 별도로 챙기고 있었다.

퇴촌 가는 날 날씨는 아주 좋았다. 법무사 사무장이 몰고 온 SM5에는 이미 부동산 사장과 집주인의 두 따님으로 꽉 차있었지만, 염치불구하고 나도 끼어 앉았다. 널싱 뭐라고 적힌 요양원은 생각했던 것 만큼 좋은 시설로 적당하게 지어져 있었다. 한달 입원비가 150만원에서 3백만원까지 든다고 하니 여기 계신 분들은 젊으셨을 때 돈을 많이 모아놓으셨거나 혹은 돈 많은 자제를 두신 분임에 틀림없었다.

집주인 할아버지는 따님 얼굴도 알아보기 힘드실 정도로 건강이 안좋으셨다. 분실하셨다는 등기필증에 우무인을 찍고 서둘러 서울로 올라왔다.
30년 넘게 사셨던 집이 넘어가는 순간인데도 아시는지 모르시는지 한마디 말씀도 없이 창너머 쌓여가는 낙옆에만 시선을 묻고 계셨다.

4) 대치동 이젠 5천만원시대?

3년 전이였던 것 같다. 대치동의 31평 아파트가 처음으로 평당 2000만원이 넘었다며 신문에 기사가 크게 났었다. 무슨 일이였던지 기억나지는 않지만 어디 부동산에 들렸다가 부동산업자끼리 하는 얘기를 들었었다.
멀지않아 강남아파트가 평당 5000만원이 될 날이 올 것이라는 말이였다. 그 때는 그 말을 곧이곧대로 믿을 수 없었다. 그런데 그 대치동 아파트가 지금 얼마일까? 닥터아파트에 들어가 보니, 정말 평당 5000만원을 넘어서고 있었다.

그렇다면, 평당 2천만원하던 가격이 어떻게 불과 3년 만에 평당 5천만원으로 껑충 올랐을까? 이렇게 만든 사람은 과연 누구일까?
강남의 복부인으로 대표되는 전문 투기꾼? 먼 앞을 바라보지 못하는 부동산정책결정자? 20만명이 넘는다는 공인중개사? 아니면 부동산불패를 철썩같이 믿으며 묻지마투자를 강행하는 일반시민들의 탓일까?

정답은 市場이다. 가격이 올라갔다는 것은 정확하게 그 만큼의 희소성이 증가했다는 것을 의미한다. 우리가 눈에 불을 켜고 지켜보고 있는 매매가격은 단지 희소성을 알기 쉽게 보여주는 잣대에 불과하다.

그렇다면 앞으로 부동산시장은 어떻게 될까? 그 궁금증을 풀기 위해 내가 찾아간 것은 김교수님의 강좌였다.
김교수님은 20년이 넘도록 같은 장소에서 같은 목소리로 옳바른 부동산 투자에 대해 말씀을 전하고 계시는 분이시다. 여의도에서 직장생활을 할 때 우연히 이 분의 강의를 들은 적이 있었다.
당시 강조했던 지역은 상암이였다. 길게 앞을 봤을 때 목동 이상의 가치가 있다고 하셨다. 아직까지는 목동에 견주기에는 힘에 부치지만, 이후 가파른 상승세를 보인 것은 사실이다.

지난 달 강의하셨던 말씀 중에서 정부의 공급정책에 대해 이런 내용이 있었다.
'앞으로 정부가 내놓을 수 있는 공급정책의 방법은 크게 네가지로 구분할 수 있다.
- 추가 신도시 건설하거나 - 관리지역내 건설 완화와 용적율 완화, - 도시지역 내 용도변경 혹은 용적율과 건폐율의 상향조정, 그리고 - 다세대.다가구 건축완화(주차장시설, 인동거리 규제완화)이다.
그러나 모두 신중을 기해 결정해야 한다. 자칫 어설픈 발표는 다시 지값상승이라는 부작용을 낳을 수 있다.'

오늘 출근 길에 바로 강의하셨던 내용이 거의 그대로 라디오에서 흘러나오는 것이 아닌가. 물론 정부에서 들고 있는 패는 불보듯 빤했지만, 정확하게 맞추시는 것을 보니 신기할 따름이였다.

교수님은 덧붙여 앞으로 정부가 할 수 있는 일은 딱 2가지 남아있다고 했다.
첫번째는 거래세를 완화이다. 꽉막혀 있는 부동산 유통시장의 흐름을 다시 잇기 위해서는 양도세를 낮추는 길 밖에는 없다고 하셨다.
두번째는 재건축의 완화이다. 강남 등 명품주택의 공급물량을 늘이기 위해서는 재건축 규제완화가 이루어져야 할 것이다. 물론 강남 곳곳에 다시 재건축 붐이 불게되면 배 아파하는 사람은 더욱 늘어나겠지만, 공급량을 늘이기 위해서는 어쩔 수 없는 일이다.

오늘의 부동산시장은 한마디로 위기에 직면해 있다고 하셨다. 위기는 말 그대로 위험과 기회가 공존하는 장세이다. 그러면 우리는 어떻게 위험을 피하고 기회를 잡아야 할 것인가?

부동산 고수들의 충고 중에 '가격에 속는 것은 괜찮아도, 물건에 속아서는 안된다.'는 말이 있다.
즉, 시기를 잘못 선택해서 좋은 물건을 제값보다 약간 비싸게 사는 것은 어쩔 수 없는 일이지만, 희소성이나 경쟁력이 없는 물건을 덥썩 잡는 것은 아주 위험하는 말이다.
어쩌면 그렇기 때문에 좋은 물건에 투자하는 부자(자금력이 넉넉한 사람)는 절대 실패하지 않는 것인지도 모르겠다.

5) 맺음말

평범한 가정에서 자란 주위의 젊은이들은 내집마련의 꿈을 다시 저만치 멀어져 갔다. 샐러리맨이 평생을 모아도서울에 아파트 한 채 살동 말동이라고 한다. 아니 강남아파트는 3대를 모아도 사기 힘들다는 얘기도 한다.

사실이다. 집값은 셈하기 어지러울 정도로 비싸다.
그럼 어떻해야 하는가? 정책결정자를 원망하면서 언젠가 집값이 내리기를 하염없이(진정 하염없을 것이다.) 기다릴 것인가? 아니면 차라리 사회질서를 전복하여 사유재산을 몰수하고 재분배해야 하는가?

영어를 잘하기 위해서 단어 하나 하나 외우듯, 내집마련의 첫걸음은 저축에 있다.
청약저축이여도 좋고, 돼지저금통의 배를 채우더라도 것이라도 좋다. 지출을 줄이고 저축을 늘여야 한다.
돈을 은행에 저축하면 은행이자만 붙는 것이 아니다.
마음의 이자라는 것이 있다. 쌓여가는 나의 富를 바라보면서 우리는 기원을 하고 소망을 한다. 여기에 구체적이 목표가 있다면 더욱 좋다. 계약금 마련이라던지, 중도금 상환이라던지 그러면 이자가 복리로 불어나게 되어 있다.
총각 때 세던 돈이 장가를 간 뒤 모이는 것을 어렵지 않게 볼 수가 있다. 혼자보다는 둘의 마음일 때 이자가 후하게 붙 때문이다.

내가 살 집, 거기에 필요한 예산, 그리고 자금 계획을 세워서 방향을 잃지말고 차곡차고 다가서야 한다.
책도 읽고, 신문에 관심있는 지역에 대한 기사가 실리면 부지런하게 스크랩도 해야 한다.
아직도 청약통장이 없다면 당장에 가입을 해야 한다. 이건 기초이다. 나는 대학교 3학년 때 청약통장에 가입을 했었다.(비록 안타깝게도 IMF 때 해약을 해버렸지만)
부동산 관련 강좌는 시야를 넓힐 수 있는 좋은 기회이다.

기회는 분명히 온다. 다만 지쳐서 포기하는 자에게만 비켜갈 뿐이다.